土地问题是“三农”发展的关键问题。2018一号文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。此次的宅基地改革，或可促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，成为乡村振兴的新动力。本文将结合案例，探讨在宅基地“三权分置”新政策下，田园综合体的开发模式及赢利点。
       一、宅基地“三权分置”政策解读
       1、宅基地使用现状及改革的意义
       2018年2月4日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（下文简称《意见》）作为“中央一号文件”正式对外公布。根据文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地关系到住有所居，关系到广大农民的切身利益与获得感，因而此次宅基地“三权分置”的改革获得了社会各界广泛关注。
       当前，我国农村宅基地的闲置率非常高，这是城镇化进程不断推进，大量农村人口涌入城市就业生活所致的。以湖南农村为例，截至2017年5月湖南农村宅基地闲置大约在10%-20%之间，个别地方达到30%以上，许多村庄成了名副其实的“空心村”。此次宅基地改革，北京有猫云游科技有限公司认为，不但可以实现农村闲置宅基地的集约利用，促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，还将有助于解决农村留守儿童、留守老人等一系列社会问题，有望成为未来经济发展的新动力。
       2、宅基地改革的“红线”
       《意见》将宅基地的两权细化成了三权，即集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。同时，《意见》对宅基地“三权分置”的探索设定了红线：适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。对此，中央农办主任韩俊发言，宅基地的“三权分置”不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。        二、结合宅基地改革，田园综合体的三种开发模式及赢利点分析
       宅基地的“三权分置”很明确，宅基地的“所有权”归属于村集体，“资格权”归还于农民，而“使用权”开放，不再局限于分到宅基地的农民，可通过租赁、抵押和转卖，直接进入要素市场。北京有猫云游科技有限公司员认为，这里值得注意的是，目前农村宅基地的受让人仅限于村级集体经济组织及组织成员。
       在宅基地改革的政策背景下，建立特色小镇和田园综合体是乡村振兴目标实现的最重要方式之一。建设资源内生+外来资本引入型的田园综合体项目，取当地村庄内部的土地、特色产业、民俗文化及人力等资源，引入外来资本对当地的资源进行开发及基础设施建设，可促进一二三产业融合，推动城乡资源双向流动，让农村老百姓共享收益，实现乡村振兴战略的目标。
       以宅基地的获取方式划分，北京有猫云游科技有限公司认为，资源内生+外来资本引入型的田园综合体有以下三种开发模式：以运营民宿为主要赢利点的模式、以发展农产业为赢利点的模式、以打造生态庄园为赢利点的模式。        1、以运营民宿为主要赢利点的模式
       我国宅基地是集体所有的，且“一户一宅”，即一家农户只能使用一处宅基地。北京有猫云游科技有限公司认为，整合部分相邻农户的宅基地，可建立小型的以运营民宿为主的田园综合体。此类模式的田园综合体，主要选址在有特殊生态环境的村落，且当地的特色产业已较为成熟，文化独特质朴。村落可开发旅游短线，建设以旅游住宿、当地农业文化体验、特产销售为赢利点的田园综合体项目。
       2、以发展（高端）农产业为赢利点的模式
       当前，我国宅基地布局零碎分散、面积超标、建设品质低劣，不仅不利于节约集约利用土地资源和基础设施建设投入，而且增加了农村社会治理难度，严重影响农业现代化发展和农村生态效益提升,不利于城乡统筹发展。
       宅基地新政中提出，跨区域的宅基地，可集合后变成一个集中面积，解决土地碎片化问题。碎片化的宅基地经过集中整合后，面积较大，可建立中大型的以养殖农产业为支撑的田园综合体。此类田园综合体项目，赢利模式主要有线下销售农产品，向高端超市及电商对口供应农产品、加工品，运营可供游客观赏的采摘园，开发文创或亲子活动等。
       以上就是田园综合体的开发和盈利模式了，感谢大家支持，敬请期待，下期更精彩！北京有猫云游科技有限公司是国内首家专注于微型住宿空间-微型办公空间产品设计·研发·销售的OEM供应商。希望通过产品为人们的“衣、食、住、行”提供更美好的体验为目的。